恒大开始破产清算了，但最大的烂尾难题，卡在“保交楼”身上

【恒大开始破产清算了，但最大的烂尾难题，卡在“保交楼”身上】集团公司层面的破产清算，现在是个大趋势，针对恒大这边，凡是项目主体公司以外的公司，陆续都要清算。项目主体公司，其实是真正的需要破产的企业，破产不破产是个问题。按照目前的政策精神，是先保交楼，再破项目主体公司。

比如三边恒大文旅城（其实没有这个小区），他的项目公司可以是三边恒大，上面的母公司可以是恒大集团，恒大集团名下没有楼盘，所以可以破，但是三边恒大下面有文旅城楼盘，还有几百个购房人等着交房。

按照目前的计划，就是什么时候三边恒大文旅城能交房，保交楼任务完成，剩下三边恒大这家公司再去破产清算，而上面恒大集团的案子，和三边恒大基本没有关系，既不会动三边恒大文旅城的地皮和房子，也不影响三边恒大这家公司的运行、财务。

问题在哪里呢？

问题在一部分仍然烂尾的项目公司，现在实际上已经没办法保交楼了，就是在22年恒大暴雷全面停工，到26年如果依然不能交房，基本意味着纾困资金、白名单要么没有，要么就是已经用尽，基本意味着剩余货值的抵押、查封已经无法解决，要么没有剩余货值（1000套房子卖了1000套），要么就是抵押权人不同意解抵押、查封不同意解查封，甚至这些资产就是纾困资金、白名单的担保物。

这就卡了bug。

许家印判无期了，前妻带着巨款跑路，恒大母公司破产了，国家这几年出钱出力把房子盖好了大部分，眼下真正需要解决的，其实就是依然没能交房的这些楼盘。

如果保交楼之后再破产，那就意味着这些大概率不能保交楼的烂尾楼，会一直这么烂着。

所以现在最好的办法，就是把这些烂尾楼盘对应的项目公司，一并拉去破产，通过破产重整、破产清算，能续建的续建，不能续建的直接拍卖退款。

业主们在这些楼盘享受的是最高院23年一号解释超级优先权，优先于包括施工款在内的一切其他债权。

破产程序的好处是明显的，一来通过破产可以识别项目中大量的顶账房（假业主），二来可以为第二轮融资创造条件。

这里一个实务中有争议的地方，是白名单抵押权的优先权问题。

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按照我们的法律规定，肯定是很清楚的，业主购房人的优先权优先于一切其他债权，白名单抵押权说到底也是抵押权，所以法律上购房人的生存权要优先于白名单抵押权，同时，按照金融十六条和白名单政策，白名单贷款退不出去是不能追究银行责任的，毕竟银行是去救烂尾楼。

但是白名单自身的政策要求白名单贷款后进先出，意思就是这个“善款”也应该得到优先保护。

有的项目现在就两半，业主一半，白名单一半，如果破产以后，白名单要优先，业主就没有办法有效交付续建或者清偿，反之如果业主优先，就意味着“保交楼”的贷款给了一遍又一遍，一套房子相当于贷了两笔贷款进去，国家的钱打了水漂。

按我的理解，保交楼说到底是为了维稳，那么任何一个维稳都要看宏观上是不是解决了大多数的问题，是让老百姓都有房住，银行吃一点儿亏，还是让银行一点儿亏不吃，一部分老百姓钱房两空永远烂着，我相信国家会选择前者而不是后者，也就是说，购房人优先于白名单，才是符合趋势的。

或许从一开始就不救会更好。

如果在22年保交楼初期，没有不计代价的投入资金去续建，而是大大方方的“应破尽破”，这些项目通过大量的破产工具，会识别出很多优先级靠后的债权。

保交楼是有两面性的，我们看到他善良的一面，是不计代价的投入资金去救项目，但是他的另外一面就是给了开发商可乘之机，有些开发商其实压根没有烂尾，他甚至不屑于去申请纾困资金和白名单贷款，就是怕政府把手伸到企业。烂尾只是他给自己创造的条件，避免自己在房价下行阶段，因为投入资金反而承受亏损。

这些企业在不破产的情况下，很容易给自己设置大量顶账房、工抵房，甚至一个项目上千套网签的房子，有三百多套压根不是购房人，而是各路神仙、开发商的亲戚。

保交楼四年，万亿资金投下去，最擅长辗转腾挪的开发商没有及时让他们“死”，人抓了也罢，人跑了也罢，人散了也罢，公章合同章始终让他们攥了四年，烂尾前、烂尾后，开发商做的工作是政府管不过来、查不清楚的，不利用破产工具，这些财务章测始终都是人家企业的内部资料，专班只能协调开发商来开会，提供各种数据，缺多少钱，卖了多少房子，那都是人家上下嘴唇一张一闭。

开发商的使命，只要不让他死，他的使命就是少赔钱、多捞钱。

至于一些现在依然烂尾的项目，投进去的资金依然没能一次性的完成续建，而是分了六个标段，盖了五个标段，其实对所有人而言，都未必得到了好的结果。

已经住上房子的人，原本有机会退房，你不让他退，其实某种意义上也算是把他逼死了。

没住上房子的人，更有机会退房，你让他等着永远等不到的融资，对他而言没有好处。

投进去的钱，对于一些本身没有任何商业价值的项目，就是扩大了亏损。

在政策之下，开发商辗转腾挪，又有机会安插了自己人在职工、总包、分包和购房人队伍里。专班也累的要死，天天安抚完这个安抚那个。有的人总说，破产太慢，保交楼快。其实对于2026年依然没保交楼的项目而言，如果22年就破产清算，现在都结案3年了。

现在解题思路应该是，应破尽破，能续建的续建，白名单的剩余货值也要拿出来支持续建，不能续建的清算，地皮+房子拍卖，让属地政府看合适的价格买回去，给业主退首付。

施工方、银行都清零就拉倒了。甚至购房人也未必100%清偿，因为房价跌了，好多购房人只要能解除合同不还贷款就能烧高香，对于全款业主，甚至100万能退回去60万他也要高兴的跳脚。

因为那破房子如果退了60万，可以在市区买两套。相反如果交了那个房子，他还要掏20万去装修，装修了他还不太可能去住。这些房子勉强交了，就是给一些B站up主骑个自行车进去拍视频。名义上的竣工验收、保交楼，最后是换了一种形式的烂尾楼，一片片的房子，卖也没有人买，租也租不出去。

巨大的烂尾楼盘经过几十年风吹日晒跳空低开怎么办，大家都不去住，都不交物业费，那他跟烂尾楼又有什么区别呢？